Chystáte sa predávať byt alebo dom? Dajte si záležať už pri samotnej príprave. Skúsenosti predávajúcich hovoria o problémoch, ktoré sú spôsobené najmä nesprávnym postupom. Pri predaji nehnuteľnosti treba dbať na niekoľko aspektov, ktoré vám pomôžu zvládnuť jeho priebeh bezpečne a transparentne.

Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti

Akým chybám by ste sa mali pri predaji vyhnúť a čo treba zohľadniť?

Nedostatočné znalosti situácie na trhu

Základná chyba samopredajcov je, že bez skúseností nepoznajú aktuálnu situáciu na trhu, majú príliš veľké nároky a očakávania, nevedia, na čo si pri predaji dávať pozor, a preto často skončia sklamaní. Takéto sklamanie môže vyjsť aj na niekoľko tisíc eur.

Pred predajom si urobte dostatočný prieskum. Informujte sa o tom, aké bývanie je aktuálne v trende, aké nehnuteľnosti ľudí lákajú. Zaujímajú sa napríklad o alternatívne bývanie? Aké lokality preferujú? Za aké ceny sa byty predávajú?

Ak si neviete rady a máte z predaja obavy, najlepšie bude, ak predaj zveríte do rúk realitným maklérom, ktorí sa na trhu s nehnuteľnosťami vyznajú.

Stanovenie ceny nehnuteľnosti

Na Slovensku je cena pravdepodobne najvýznamnejším faktorom ovplyvňujúcim predaj nehnuteľnosti. Správne určenie ceny ovplyvní, ako rýchlo nehnuteľnosť predáte. Ak bude cena nízka, predaj zrealizujete síce rýchlo, ale pod cenu a prerobíte. Ak nastavíte vysokú cenu v porovnaní s konkurenciou, tak odradíte vážnych záujemcov, ktorí by mali záujem o vašu nehnuteľnosť.

Ak ste sa rozhodli predať nehnuteľnosť, urobte si malý prieskum konkurencie. Najväčšiu váhu vplývajúcu na výslednú cenu majú určite konkurenčné ponuky domov a bytov v danej lokalite a okolí, preto nemožno zabúdať na konkurenciu.

Tip: Viete čo je poistenie domácnosti a aké riziká kryje?

Predaj cez viaceré realitné kancelárie

Ďalšou častou chybou pri predaji bytu alebo domu je inzerovanie na viacerých portáloch realitných kancelárií. Neskúseným predajcom často napadne myšlienka, že čím viac „realitiek“ bude mať ich nehnuteľnosť v ponuke, tým rýchlejšie sa predá. Opak je však pravdou. Ponuky, ktoré sa objavujú pod rôznymi realitnými kanceláriami a na rôznych portáloch, pôsobia na potencionálnych záujemcov amatérsky a veľakrát aj nedôveryhodne.

Ak sa predsa len rozhodnete nehnuteľnosť predávať s pomocou realitky, vyberte si jednu profesionálnu, takú, ktorá má pozitívne referencie a reálne výsledky.

Nedostatočná príprava nehnuteľnosti na predaj/fotenie/samotnú prehliadku

Ak chcete svoju nehnuteľnosť predať rýchlo a dobre, musíte sa zamerať na jej kvalitnú prezentáciu. Majitelia nehnuteľností často zabúdajú pripraviť nehnuteľnosť na predaj. Dobrá príprava nehnuteľnosti tvorí základ preto, aby dokázala zaujať potenciálnych kupujúcich. Kvôli tomu netreba podceňovať ani ten najmenší detail, lebo aj ten môže mať výrazný vplyv na predanie nehnuteľnosti.

Kvalitná prezentácia pozostáva z dvoch základných častí – prezentácia nehnuteľnosti v inzercii, elektronickej či printovej podobe a prezentácia potenciálnemu kupcovi pri obhliadke. Inzerát musí zaujať kupujúcich natoľko, že si budú vedieť predstaviť, že by v ponúkaných priestoroch chceli bývať. Preto sa oplatí dať si záležať na kvalitných a atraktívnych fotografiách a podrobnom pravdivom popise.

Prvý dojem pri osobnej prehliadke bude pravdepodobne rozhodujúci. Nutnosťou je teda čistý, vyvetraný a uprataný byt či dom, ako aj malé úpravy (vymaľovanie priestoru, upratané priestory, pridané doplnky a podobne).

Ako sa správne pripraviť?

● Pred fotením a obhliadkou dôkladne upracte a odstráňte všetky osobné a voľne pohodené veci
● Fotky nehnuteľnosti musia kupujúcich zaujať a získať si ich pozornosť
● Pred obhliadkou rozsvieťte svetlá tam, kde treba, vytiahnite žalúzie, vyprázdnite a upracte poličky
● Pri samotnej obhliadke poskytnite všetky dôležité informácie o vašom byte alebo dome

Home staging

Ak chcete zvýšiť šance na predaj za maximálnu cenu a zároveň sa vyhnúť chybám pri rekonštrukcii domu, odporúčame vám nechať spraviť home staging. Ide o drobnú úpravu interiéru s cieľom zvýšiť atraktivitu záujmu kupujúcich. Takáto úprava má neuveriteľný efekt a s malou investíciou môžete zarobiť tisíce eur.

Už aj na Slovensku nájdete firmy, ktoré ponúkajú služby Home Stagingu. Bytový dizajnér príde k vám, zhodnotí, čo by bolo dobré zmeniť, upraviť, vymeniť alebo dokúpiť a váš byt takto môže získať na hodnote. Využite tento spôsob prezentácie nehnuteľnosti a môžete očakávať fantastické výsledky.

Neignorujte spätnú väzbu

Ak je o vašu nehnuteľnosť veľký záujem, no od záujemcov počujete, že si to kvôli plesni v kúpeľni alebo popraskanej omietke ešte premyslia, tieto nedostatky by ste mali určite zmeniť a odstrániť čím skôr. Spätná väzba od nich je totiž to najdôležitejšie, podľa čoho by ste sa mali orientovať. Konkurencia aj z hľadiska samotného trhu s nehnuteľnosťami je veľmi veľká, a preto by ste akékoľvek pripomienky zo strany kupcov určite nemali podceňovať.

Nedostatočná marketingová stratégia

Marketing je alfou a omegou každého predaja. Ako sme spomínali vyššie, majitelia často zverejňujú inzerát bytu či domu s nekvalitnými fotografiami a nedostatočným popisom nehnuteľnosti. A práve kvalitné fotografie s kvalitným popisom zohrávajú veľmi dôležitú úlohu v upútaní pozornosti kupujúcich.

Pri inzerátoch je dôležité to, kde budú uverejnené, ako budú napísané a to, ako v nich bude vyzerať a pôsobiť vaša nehnuteľnosť. Fotografie by ste určite nemali fotiť za zlého svetla, z nesprávnych uhlov a už vôbec nie na mobil. Dnes nie je na škodu využiť aj video propagáciu alebo 3D prehliadky.

Marketing môžete zveriť do rúk aj marketingovým agentúram, ktoré sa postarajú o kvalitnú propagáciu vašej nehnuteľnosti na realitných portáloch a sociálnych sieťach.

Chybná zmluvná dokumentácia

Za ďalšiu častú chybu pri predaji nehnuteľnosti môžete považovať aj chybný zmluvný proces, teda zlá zmluvná dokumentácia. Právnici vedia, aké právne výrazy a pojmy by mala zmluva o prevode vlastníckeho práva obsahovať, aby chránila jednotlivé zmluvné strany pred neočakávanými okolnosťami, ktoré by mohli nastať. Bez právneho poradenstva si môžete narobiť zbytočné problémy.

Okrem toho, kataster nehnuteľností kontroluje, či zmluva obsahuje zákonné a formálne požiadavky. Absencia už len jedného písmena alebo číslice v popise nehnuteľnosti môže zablokovať proces prevodu nehnuteľnosti aj na niekoľko týždňov. Pozor na zmluvy stiahnuté z internetu, ktoré môžu obsahovať skryté nástrahy. Kúpna zmluva by mala byť profesionálne formulovaná, aby v čo najväčšej miere ochránila vaše práva. Odporúčame vám obrátiť sa na skúsených právnikov, ktorí ponúkajú komplexný právny servis.

Dohoda o vyplatení kúpnej ceny

Ďalším častým problémom pri realizovaní obchodov s nehnuteľnosťami na vlastnú päsť je riziko nevyplatenia peňazí. Nehnuteľnosť ste síce oficiálne predali, zmluva o predaji sa takisto úspešne podpísala, avšak peniaze ste ako bývalý majiteľ objektu podľa dohodnutých podmienok ešte nedostali.

Takejto situácii sa najlepšie vyhnete, ak si pri uzatváraní dohody jasne stanovíte pravidlá. Budúcemu majiteľovi zdôraznite, dokedy vám peniaze budú vyplatené, akým spôsobom, prípadne v akej mene sumu obdržíte.

Predaj cez realitku alebo na vlastnú päsť?

Obidva spôsoby majú svoje výhody a nevýhody. Veľa predávajúcich automaticky vníma služby realitných maklérov za nevýhodné riešenie. Avšak chybné kroky pri predaji, ktoré sme vám predstavili vyššie, vás v konečnom dôsledku môžu stáť omnoho viac ako provízia pre realitného makléra. Preto niekedy nie je na škodu využiť tieto služby.

Do predaja nehnuteľnosti na vlastnú päsť sa púšťajte naozaj iba vtedy, keď ste si na 100 % istí, že viete, do čoho idete a všetko zvládnete s prehľadom.

Predaj nehnuteľnosti a daň

Mnohí predávajúci zabúdajú aj na to, že zákon ukladá predávajúcemu povinnosť zaplatiť z inkasovanej čiastky daň, ktorú treba podľa zákona riadne odviesť príslušnému daňovému úradu. Tá dosahuje úroveň 19% z celkovej sumy.

Ako ušetriť na daniach? Od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti ste oslobodení pri:

● predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej nadobudnutia, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku
● predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku a to po 5 rokoch od jej vyňatia z obchodného majetku
● predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitných predpisov (vydanie v rámci reštitučných zákonov či súdnej rehabilitácie, pri zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, mimosúdne rehabilitácie a podobne)
● predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

Tip: Daň z predaja nehnuteľnosti: Na čo si dať pozor?

Predaj nehnuteľnosti a DPH

Aktuálna výška DPH na Slovensku je 20 %. Zákon o DPH pri predaji nehnuteľnosti sa na vás vzťahuje v tom prípade, ak ju predávate ako zdaniteľná osoba, teda ak vykonávate akúkoľvek nezávislú ekonomickú činnosť.

Pri nehnuteľnosti, ktorá je vo vašom osobnom vlastníctve a ktorú predávate z postavenia súkromnej osoby, DPH platiť nemusíte. Predaj nehnuteľnosti bez DPH je spôsob, ktorý vám dokáže ušetriť pomerne vysokú finančnú čiastku. Ak však pri jej predaji podniknete kroky, ktoré bežne využívajú podnikatelia, stávate sa automaticky zdaniteľnou osobou. K tomu patrí napríklad:

● Kúpa poľnohospodárskej pôdy, ktorú prerobíte na stavebné pozemky
● Kúpa starej budovy v centre mesta prerobená na byty
● Predaj vášho súkromného domu pomocou propagácie prostredníctvom bilboardov alebo reklamy v lokálnom rádiu

Predaj nehnuteľnosti na splátky

Aj predaj nehnuteľnosti na splátky by mohol byt’ z pohľadu dane výhodný. A to preto, pretože dane sú v rámci daného zúčtovacieho obdobia nižšie. Podľa zákona ste totiž povinní zdaniť iba to, čo ste reálne zarobili. V konečnom dôsledku síce na daniach nezaplatíte menej, nebudete však musieť zaplatiť vysokú sumu v rámci jedného zúčtovacieho obdobia naraz.
6 krokov, podľa ktorých postupovať pri predaji bytu alebo domu

1. Správne určenie predajnej ceny

K určeniu ceny pristupujte zodpovedne. Pri navrhovaní ceny nie je dobré uviesť neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami. Ľudí to môže odradiť a tým sa celý proces predaja môže spomaliť. Preto je dôležité určiť si reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu nehnuteľnosti aj lokalite.

2. Príprava zariadeného bytu na predaj

Cieľom je predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie a za najlepšiu cenu. Pri predaji nehnuteľnosti je vizuálna príprava priestoru kľúčová, aby ju kupujúci videl ako svoje potenciálne bývanie. Preto ju pred obhliadkou upracte a vyčistite, odstráňte osobné predmety, vykonajte potrebné opravy a úpravy, zabezpečte dostatočné svetlo. Ak byt plánujete inzerovať, aj profesionálne fotografie a video vám pomôžu a zvýšia vaše šance na predaj.

3. Postup pri predaji holobytu

Ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je prázdna a vysťahovaná, dbajte pri predaji na vaše argumenty a zamerajte sa na odprezentovanie všetkých jej výhod, ako napríklad výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, presvetlenie a podobne.

Vedeli ste, že pri predaji nehnuteľnosti môže rozhodovať aj vôňa, či už sa jedná o byt zariadený, alebo nie? Preto nezabudnite napiecť sušienky a do sklenenej šálky uvariť čerstvú kávu. Cieľom je, aby nehnuteľnosť voňala domovom.

4. Vytvorenie inzerátu

Pre nehnuteľnosť je nutné zostaviť inzerát tak, aby pritiahol čo najviac záujemcov. Zamerajte sa hlavne na popis, v ktorom kupujúci nájde všetky dôležité informácie spojené so stavom a veľkosťou nehnuteľnosti. Vyhnite sa naopak bezvýznamným frázam, ktoré by mohli od kúpy odradiť. V inzeráte uveďte aj cenu, aby ste predišli zbytočným obhliadkam bytu a nestrácali čas.

Ako by mal vyzerať dobrý inzerát?

Správne zhotovený inzerát vám môže výrazne skrátiť čas predaja. Pri jeho tvorbe by ste sa preto mali držať niekoľkých zásad. Čo by mal dobrý inzerát obsahovať a čomu by ste sa mali vyhnúť?

Nadpis

Každý dobrý inzerát by mal začínať pútavým nadpisom. Popri fotografiách je to totiž to prvé, čo potenciálny kupujúci uvidí. Nadpis by mal byť stručný, výstižný, ale zároveň aj pútavý, aby záujemcu zaujal a ihneď vedel, o aký typ nehnuteľnosti ide. V nadpise by ste sa mali vyhnúť zbytočným superlatívom a prívlastkom.

Parametre

Dajte si záležať a vyplňte vo formulári čo najviac informácií. Keďže záujemcovia vyhľadávajú ponuky práve cez tieto parametre, ak niektoré budú chýbať, váš inzerát by sa im nemusel vo výsledkoch vyhľadávania zobraziť. Jeden z najdôležitejších parametrov je lokalita.

Fotografie

O tom, že správne nafotená nehnuteľnosť dokáže predaj výrazne urýchliť, sme už písali vyššie. V ideálnom prípade by ste túto prácu mali zveriť do rúk profesionálov. Keď sa rozhodnete interiér fotiť sami, foťte na šírku, tak, aby ste zachytili celú miestnosť, nezabúdajte na dobré osvetlenie a vyhýbajte sa rôznym umeleckým filtrom. Ďalšou z možností, ako sa odlíšiť od konkurencie, je video alebo virtuálna prehliadka nehnuteľnosti, ktorá predaj posunie o level vyššie.

Popis

Primeraný popis je dôležitou súčasťou každého dobrého inzerátu. Záujemca chce vecné a konkrétne informácie, preto sa vyhnite zbytočným prívlastkom a opisom okolia. Uveďte pravdivé informácie, stručne popíšte jednotlivé miestnosti a ich výmeru. Čím viac relevantných informácií uvediete, tým menej zbytočnej komunikácie budete musieť podstúpiť.

Cena

Na ponuky, kde je uvedená cena, reaguje omnoho viac ľudí než na tie, pri ktorých cena chýba. Ak si so stanovením ceny neviete dať rady, nechajte si nehnuteľnosť oceniť a už v priebehu niekoľkých minút získate predstavu o tom, akú hodnotu má vaša nehnuteľnosť.

5. Prezentácia bytu počas obhliadky

Pri obhliadkach je dôležité čo najlepšie odprezentovať nehnuteľnosť a vymenovať jej kladné stránky. Všetko však s mierou, veci netreba zbytočne preháňať ani si vymýšľať. Pre obhliadky si vymedzte voľný čas a byt pred každou prehliadkou upracte a vyčistite.

6. Právne náležitosti

Pri predaji budete potrebovať niekoľko zmlúv a potvrdení, ktoré si treba vybaviť pred a počas predaja:

● Rezervačná zmluva
● Kúpna zmluva na byt
● Prepis vlastníckych práv
● Prepísanie vlastníckych práv na katastri

Tip: Aké sú dotácie na rekonštrukcie a zatepľovanie domov v roku 2022?

Našli ste kupcu. A čo ďalej?

Ak ste našli záujemca, na začiatok je vhodné podpísať s ním rezervačnú zmluvu, na základe ktorej si dohodnete presný čas o podpise kúpnej zmluvy. Ďalším krokom je podpis kúpnej zmluvy. Jej obsah musí spĺňať tieto náležitosti:

● spôsob platby
● dátum odovzdania nehnuteľnosti
● ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť, pozná jej stav
● jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom nehnuteľnosti

Odporúčame vám zmluvu vytvoriť v spolupráci s právnikom alebo notárom, ktorí už majú v tejto oblasti skúsenosti a vedia, čo všetko je potrebné, aby ste sa vyhli možným nepríjemnostiam.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi

Po vybavení všetkých potrebných formalít vám zostáva ešte niekoľko posledných administratívnych úkonov a spísanie protokolu o odovzdaní bytu priamo na mieste, kde ako pôvodný majiteľ bytu odovzdáte kľúče od bytu novému majiteľovi. V protokole musia byť zahrnuté tieto náležitosti:

● údaje o predávajúcom
● údaje o kupujúcom
● definícia bytu na základe listu vlastníctva
● odpísanie čísla merača a stavu – elektromera, plynomera, vodomerov a meračov radiátorov

Posledný krok je prepis energií, ktorý spočíva v odhlásení pôvodného majiteľa bytu a prihlásení nového majiteľa bytu u dodávateľov energie, správcovi či mestu.

O všetkých podrobnostiach sa dozviete z webových stránok poskytovateľov alebo priamo v pobočkách a zákazníckych centrách.

Záver

Predaj nehnuteľnosti môže byť niekedy beh na dlhú trať. Netreba však zúfať, raz sa to určite podarí. Do kariet vám rozhodne bude hrať enormný záujem ľudí o vlastné bývanie. Aj tak je ale nutné myslieť na to, že predaj domu či bytu je skutočne veľký krok, na ktorý by ste sa mali náležite pripraviť. Tak veľa šťastia!

Dominika Blchová, PoctiveSEO.sk

Obrázky: https://pixabay.com