Národná banka Slovenska prichádza s ďalšou zmenou podmienok poskytovania hypoték. Avizované novinky budú mať vplyv na financovanie nehnuteľnosti.
Jednej skupine žiadateľov kúpu bytu alebo domu uľahčia, ďalší sa budú musieť popasovať s prísnejšími kritériami.
Zmeny v pomere LTV
Plánovaná zmena čiastočne nadväzuje na opatrenia z roku 2018. NBS vtedy pristúpila k obmedzeniu tzv. 100 % hypoték. Pomer LTV (loan to value), ktorý vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia (v prípade hypoték k cene nehnuteľnosti) sa postupne znížil zo 100 na 80 %. V praxi to znamenalo, že žiadateľ mohol po novom získať hypotekárny úver vo výške zodpovedajúcej maximálne 80 % trhovej, resp. obstarávacej ceny nehnuteľnosti. Banky mohli pri schvaľovaní žiadostí využiť iba 20 % výnimiek, pri ktorých bol LTV nad 80 %. Tento limit sa má opäť meniť. Kým v roku 2018 išlo o plošné opatrenie, ktoré sa v rámci snahy pribrzdiť rýchlo rastúci dopyt po úveroch dotklo všetkých žiadateľov, teraz je cielené na konkrétne skupiny klientov.
Investičné byty s nižším LTV
Ohlásená zmena urobí škrt cez rozpočet klientom bánk, ktorí chcú čerpať hypotekárne úvery na kúpu investičných nehnuteľností. NBS radí do tejto skupiny žiadateľov kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Doposiaľ mohli financovať úverom 80 % obstarávacej ceny. Po novom sa im horná hranica LTV zníži na 70 %. NBS vysvetľuje zníženie stropu pre túto skupinu žiadateľov vysokým dopytom zo strany klientov, ktorí už vlastnia nejaké byty alebo domy. Dáta ukazujú, že v roku 2025 bolo poskytnutých na tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť vo vlastníctve jedného majiteľa až 16 % zo všetkých hypoték. Ďalší nárast tohto podielu by ešte viac znížil dostupnosť zdražujúceho bývania pre mladých, ktorí žiadajú o úver na prvú nehnuteľnosť.
Ľahšie financovanie pre mladých
Problém so zhoršujúcou sa dostupnosťou bývania pre mladých v dôsledku vysokého dopytu po investičných bytoch a s tým súvisiacim nárastom cien má čiastočne riešiť práve ohlásená zmena. NBS navrhla zvýšenie hornej hranice LTV pre osoby do 35 rokov zo súčasných 80 na 90 %. Nový limit sa má týkať iba žiadateľov, ktorí si berú hypotéku na prvú nehnuteľnosť. Pri kúpe ďalších nehnuteľností sa na nich 90 % LTV nebude vzťahovať bez ohľadu na vek. Zvýšenie limitu na 90 % môže pomôcť najmä mladým žiadateľom bez vlastných zdrojov. 20 % z ceny nehnuteľnosti doposiaľ financovali drahými spotrebnými úvermi. Po schválení nového stropu budú potrebovať zdroje získané inak ako čerpaním hypotéky „len” vo výške 10 %.
Pri druhej nehnuteľnosti bez zmeny
Okrem dvoch nových stropov bude platný aj tretí. NBS mieni ponechať v platnosti súčasný 80 % limit. Po novom sa bude týkať iba žiadateľov, ktorí financujú úverom kúpu druhej nehnuteľnosti. Do tejto skupiny sú zaradení aj klienti do 35 rokov, pre ktorých bude avizované zvýšenie stropu na 90 % platiť iba v prípade zaobstarania prvého bytu alebo domu. Veková výnimka sa nedá uplatniť ani pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti. V takom prípade môžu úverom financovať len 70 % ceny aj žiadatelia do 35 rokov.
Novinky vo financovaní bývania prostredníctvom hypoték by mali vstúpiť do platnosti v októbri tohto roka, ak sa stihnú včas dostať do legislatívneho procesu. Vedenie NBS pripustilo aj neskorší termín. Dôvodom posunu by bolo ponechanie väčšieho časového priestoru na prípravu poskytovateľom úverov. Centrálna banka od opatrenia neočakáva veľké zmeny na trhu. Úprava by mala priniesť iba zníženie dopytu po investičných bytoch a mierne zlepšenie dostupnosti bývania pre mladých ľudí.